Comprar casa em Portugal ficou mais difícil e não é só por causa dos preços. Desde 1 de agosto de 2026, entraram em vigor novas regras do Banco de Portugal para o crédito à habitação que podem reduzir o montante que o banco te empresta. Mas há também uma mudança a favor dos mais jovens. Se estás a pensar comprar casa (ou conheces alguém que esteja), explicamos tudo o que mudou, de forma simples.
O que muda: a taxa de esforço desce para 45%
A alteração mais importante é a taxa de esforço, a fatia do teu rendimento que pode ir para pagar prestações de créditos. Até agora, o Banco de Portugal recomendava que não passasse dos 50%. A partir de agora, o limite recomendado desce para 45%.
Na prática, isto significa que os bancos só devem aprovar empréstimos cuja prestação (somada a outros créditos que já tenhas, automóvel, pessoal) não ultrapasse 45% do rendimento líquido do agregado. Para muitas famílias, isto reduz o valor máximo que podem pedir emprestado.
Um exemplo simples: um casal com 2.000€ de rendimento líquido podia, antes, comprometer até 1.000€/mês em prestações (50%); agora, o limite recomendado passa a ser 900€/mês (45%). São 100€ a menos por mês de “espaço”, o que se traduz num empréstimo mais pequeno.
A mudança a favor dos jovens: 40 anos para pagar
Nem tudo aperta. Há uma alteração positiva, sobretudo para quem tem entre 31 e 35 anos: o prazo máximo do empréstimo sobe para 40 anos (antes, para esta faixa etária, era de 37).
Um prazo mais longo significa prestações mensais mais baixas (o valor dilui-se por mais anos), o que ajuda a caber dentro da tal taxa de esforço de 45%. Atenção, porém: quanto mais longo o prazo, mais juros pagas no total ao longo da vida do empréstimo.
Para quem tem mais de 35 anos, o prazo máximo recomendado é de 35 anos. (Nos contratos com vários titulares, conta a idade do mais velho.)
E a garantia pública para jovens?
Um esclarecimento importante, porque gera muita confusão. Os jovens até aos 35 anos continuam a poder usar a garantia pública do Estado, que permite financiar até 100% do valor da casa (ou seja, comprar sem ter a entrada). Mas atenção a dois pontos:
- A garantia do Estado não obriga o banco a emprestar. O banco continua a avaliar os teus rendimentos, dívidas e estabilidade e a nova taxa de esforço de 45% aplica-se na mesma.
- A garantia resolve o problema da entrada, mas não o da prestação. Se não tens rendimento para pagar a mensalidade dentro dos 45%, a garantia não te salva. E a dívida continua a ser tua, não é o Estado que paga a casa; apenas garante ao banco uma parte, em caso de incumprimento.
Uma nota importante: não mexe nos créditos atuais
Se já tens um crédito à habitação, fica descansado: estas regras aplicam-se apenas aos novos contratos (aqueles cuja avaliação seja feita a partir de 1 de agosto de 2026). A tua prestação atual não muda por causa disto.
O que podes fazer
Se estás a pensar comprar casa:
- Reduz outros créditos primeiro. Como a taxa de esforço soma todos os teus empréstimos, pagar (ou liquidar) um crédito automóvel ou pessoal antes de pedir o crédito habitação aumenta a tua margem.
- Faz simulações em vários bancos. As condições variam, e há uma pequena margem (10%) que os bancos podem usar para aprovar acima do limite, caso a caso.
- Junta uma entrada, se puderes. Mesmo com a garantia pública a permitir 100%, dar uma entrada reduz a prestação e a taxa de esforço e melhora as tuas hipóteses de aprovação.
Como sempre nestes temas, cada caso depende do teu rendimento e situação, confirma com o teu banco ou um intermediário de crédito. Mas a mensagem principal fica: comprar casa exige agora contas mais apertadas, e conhecer estas regras ajuda-te a preparar o processo (e a não levar com uma recusa inesperada).
