A culpa do preço das casas em Portugal é de quem? A verdade é que não existe apenas um culpado. Na verdade, se formos olhar para a coisa com olhos de ver, fomos nós (Portugueses) que rebentámos com o mercado!
Sim, em 2015 compravas um T2 nos arredores de Lisboa por 150 mil euros. Hoje, dez anos depois, o mesmo prédio velho com as mesmas paredes a precisar de obras custa 350 mil euros, mais do dobro. Na verdade, 350 mil euros é até bastante ambicioso. Na minha terra, já é normal encontrar apartamentos T2 perto dos 300 mil euros, e aqui estou a mais ou menos 1 hora de Lisboa. Entretanto, nestes 10 anos, com sorte, o teu ordenado subiu 20% ou 30%. Por isso, como deves imaginar, a balança não está… Bem… A balançar.
Claro que a desculpa do costume está sempre na ponta da língua de muito boa gente. Ou seja, a culpa é dos vistos gold, dos americanos e alemães ricos, dos franceses reformados e dos nómadas digitais que vieram para cá comprar tudo e empurrar o português para fora da cidade.
Mas, se achas que a culpa é só de quem vem de fora, prepara-te para uma chapada de realidade.
De facto, em 2023 o governo acabou com os vistos gold no imobiliário e, logo a seguir, em 2025, os preços das casas deram o maior salto de que há registo em Portugal, com uma subida brutal de quase 18%. Por isso, se fechámos a porta ao investimento estrangeiro e os preços dispararam ainda mais, a narrativa que andamos a contar uns aos outros está redondamente errada.
Onde está a verdade? Está na procura e na oferta.
87% das casas foram compradas por portugueses
Portanto, a realidade fria dos números mostra que em 2025 os compradores estrangeiros representaram apenas 12.5% das transações imobiliárias no nosso país.
Mais concretamente, o investimento vindo de fora caiu mais de 35% num único ano e o número de casas compradas por não-residentes tem vindo a tombar há vários anos consecutivos. Os restantes 87.5% dos imóveis vendidos foram comprados por famílias portuguesas.
Sim, o turismo e o alojamento local continuam a pressionar o mercado, especialmente onde há um maior foco turístico. Isto ao retirarem milhares de apartamentos do arrendamento de longa duração. Mas, o crescimento do turismo estabilizou e já não tem o ritmo louco de 2016. De facto, o verdadeiro terramoto que fez disparar os preços nos últimos dois anos foi criado cá dentro.
A tempestade perfeita: Juros a descer e crédito a 100% para os jovens.
Quando a Euribor andava perto dos 4%, muito boa gente foi obrigada a encostar à boxe à espera de melhores dias porque a taxa de esforço não dava para conseguir o tão desejado empréstimo. Mas, mal as taxas de juro começaram a cair a pique em direção aos 2%, essa multidão entrou imediatamente em pista.
A somar a isto, o governo decidiu avançar com a garantia pública de financiamento a 100% e as isenções fiscais de IMT e Imposto de Selo para jovens até aos 35 anos.
Assim, do dia para a noite, a maior barreira que existia, que era juntar 20 ou 30 mil euros para a entrada da casa, desapareceu. O resultado foi imediato! O crédito à habitação disparou 30% num único ano.
Foi algo que estimulou, e muito, o lado da procura. Porém, a oferta ficou estagnada.
Procura vs Oferta! Existe um défice de 300 mil casas em Portugal. No fundo, uma “mini Lisboa” que pura e simplesmente não existe.
O problema estrutural de Portugal resume-se a uma lei básica de economia: não há oferta de habitação suficiente para a procura existente. De facto, o Banco de Portugal estima que o país tem um défice de 300 mil casas. E sabes o porquê deste défice? Desde a enorme crise do final dos anos 2000, a construção de casa novas nunca mais recuperou.
- Em 2007 construíam-se 60 mil fogos por ano em Portugal. Nos últimos anos o mercado tem andado a produzir menos de metade disso, mesmo com a população a crescer. O ano com maior construção viu nascer apenas 27 mil casas.
Infelizmente, as 300 mil casas em falta não vão nascer da noite para o dia. Mesmo com os esforços no lado do Simplex.
Vai melhorar?
Para o próximo ano, esperar um crash ou uma queda abrupta dos preços por metro quadrado é uma ilusão. O cenário mais realista passa por um abrandamento na velocidade das subidas dos preços, à medida que a imigração abranda, o Banco Central Europeu trava a descida acelerada dos juros e os incentivos fiscais ao crédito jovem comecem a chegar ao fim do ciclo.
Aliás, o governo já foi avisado que os incentivos jovens não podem continuar.
Ainda assim, este é um problema que não se vai resolver de um ano para o outro. É mesmo muito provável que os preços continuem a subir, porém a um ritmo mais lento.
Ainda acreditas que o preço das casas em Portugal vai desabar nos próximos anos ou achas que este patamar veio para ficar de vez? Deixa a tua opinião na caixa de comentários em baixo.
